選択肢を考える
前回、現在の住まいの不満とマイホームに求める希望を書き出しました。
ここで、マイホームの選択肢を考えたいと思います。
「注文住宅」「建売住宅」「マンション」「中古物件」
注文住宅
注文住宅は、今までの不満点を解消して、新しい希望や要望を実現する最も有力な選択肢です。
注文住宅と聞くと、どんな住宅をイメージしますか？
ハウスメーカー（HM）や工務店で予め商品として用意されている商品群から選んで、間取りやキッチン、洗面化粧台、お風呂等を選びながら設計士と打合せして決めていく感じが、一般的に多くの方が建てる注文住宅ですね。
注文住宅は、自分なりの家をカスタマイズ出来る部分では、希望や要望を実現しやすいですが、
冬暖かい家、夏涼しい家、冷暖房費が抑えられる家、結露を防げる家等々、の要望を実現できるかを、確り見極められるように、購入者側が知識を持つことが重要です。
注文住宅を建てる会社も様々ですが、皆さん気になるのは、まず、価格帯かなと思います。
家の大きさや何を求めるかによって、価格帯は違いますが、
一般的に多くの方が建てる注文住宅は、3LDK~4LDK 30坪（約99㎡）~35坪（約115㎡）（2F建て）
5坪違うと、全体的な価格も大きく違うので、30坪で考えた場合のざっくりとした価格帯は、
- 大手HM 約3000万円~
- 中堅ビルダー 約2500万円~
- ローコストメーカー 約2000万円~
価格帯が高いからといって、今までの不満点が改善・解決される可能性が高いわけではありません。でも、大手HMとローコストメーカーで1000万円も同じ家の大きさで価格帯に差があると考えると、一生に一度の買い物と言える住宅をローコストに任せて良いか？？？
とにかく、何か違いがあることには間違いありません。
違いは何か？
みなさまんは、「住宅性能」ってご存じでしょうか？
住宅にも性能値があります。自動車でいう燃費性能みたいなものです。
- 耐震性・・・・耐震等級で表されます。 等級1~等級3 等級3が現在一番良い耐震性です。
過去の大地震で、等級1~2は、倒壊しています。3が必須と言われています。 - 耐久性・・・・構造体が何年持つのか？シロアリや腐り、錆の対処です。
5~10年でメンテナンスをするのが主流です。メンテナンス費に差が出ます。 - 断熱性・・・・UA値、Q値で表され、数値が低い方が断熱性が高いです。
性能が高い程、冷暖房費がかかりません。 - 気密性・・・・C値で表されます。数値が低い方が性能が高いです。
測定して数値が出ます。性能の中で気密性が一番重要ポイントと思います。 - 窓の性能・・・熱貫流率で表せます。数値が低いほど性能高いです。
窓フレームが木製、樹脂、アルミによって結露が防げます。 - 換気性能・・・熱交換率・湿度交換率で比較できます。交換率が高いほど性能が高い
気密性と関連が大きくあります。気密が低くて換気性能を上げても意味なし。
この6項目が、住宅の性能値と言って良いと思います。
この項目は、part1のはじめにで、お知らせした、「知らないまま」の部分になります。
住宅性能について、みなさんにお伝えしたいのは、
- 必ず数値で比較できるものは、比較する事。
- 断熱性の数値については、各メーカーの公表数値（カタログやHP）で比較しても、
あまり意味ありません。 - 実測値で比較できる気密性（C値）で比較する事。
まだまだありますが、頭がこんがらがってしまうと思いますので、今回はこのぐらいにしておきます。
1は、理解できると思いますが、数値を質問しても答えが返ってこない営業マンが多いと思いますよ~。
2の断熱性（UA値、Q値）は、1棟毎に数値が違います。（間取り、プランによります。）
しかし、各メーカーの公表数値は、モデルプランを参考に算出したものが殆どです。
一番いい数値を公表してるって事です。
数値の高いメーカーで建てれば、自分の家が必ずしもその数値の家になるって事ではないです。
3が一番重要と私は思っています。
みなさんサーモス（THERMOS）の水筒知ってますか？
朝、冷たいもの、温かいもの入れて持ち出しても、24時間ぐらいでしたら飲み物の温度は、ずっと
変わらずに飲めますよね。すごい！
我が家の息子が持っていくサーモスの水筒も朝入れた氷が、夜、水筒を洗う時も残ってます。すごい！
サーモスの水筒が、外気温の影響を極力少なくしているから、中の飲物が入れたままの温度帯で
飲めるのですが、
サーモスのキャップが少し空いていたら、直ぐに氷は解けてしまいます。
これが気密性です。
断熱性がいくら良くても、気密性が良くないと、断熱性能を十分に発揮できないです。
断熱性のハウスメーカーランキングも、良くSNS上に発信されていますが、
断熱性もちろん大事ですが、それよりも気密性が重要である事ご理解ください。
しかも気密性は、実測値です。計測できるんです！気密測定器で。
注文住宅は、契約時に購入する家が建築されていませんので、実物を確認できません。
数値で比較することは、必須になりますが、その中でも気密性能は、実測値に基づいた数値を公表しているメーカーは、信用できると思います。
断熱性よりも気密性能を比較する方が良いと思います。
住宅性能については、マイホーム計画を考える核となる部分ですので、今後の記事で、書かせて頂きます。
今回のテーマ、違いは何か？のまとめとしては
イニシャルコスト・・・建築費には、大手HM~ローコストMで差が出ますが、
建築後のコスト・・・ランニングコスト（主には光熱費＝断熱性、気密性、窓の性能、換気性能に
将来的な費用が影響される）
・・・メンテナンスコスト（住宅の耐久性、外壁、屋根の素材によって
将来的な費用が影響される。
購入時は、安く買えても、建築後のランニングコスト・メンテナンスコスト。何よりも住み心地に大きな違いが表れないように、ハウスメーカーを決定する際の比較検討が注文住宅を選択する際の
重要ポイントになります。
建売住宅
建売住宅は、土地と建物セットで販売されている住宅です。
基本的には、建築後に販売されていることが多いです。
間取りの変更は、出来ないので、間取りや収納スペース等、希望を叶える建売住宅に出会えれば良いですが、なかなか難しいかなと・・・
夏涼しく、冬暖かい、結露しない、光熱費を抑える等々、住宅の性能値についても、不満点を解消するには、難しいかなと・・・
価格帯でお話しすると
- 大手HM・・・・・約3000万円~
- 中堅ビルダー・・約2500万円~
- ローコストメーカー・・約2000万円~
- 建売住宅（建物のみの価格帯）・・・約1000万円~
家のだけの値段で、大手HMと2000万円の差があります。嘘みたいですけど・・・
1000万円~1300万円ぐらいが建売住宅の家のみの価格帯の相場と思います。
しかし建売住宅は、駅近くに立地していたり、建物よりも立地を優先的に考える方には、
選択肢として入ってくると思います。
建売住宅でも、「耐震等級最高等級3」「制震ダンパー付きで地震も安心」
「省エネ等級最高等級で光熱費を抑える」等々のCMや広告で販売されているので、
「建売安いし、住宅性能も大丈夫なんじゃない？」と思ってしまって、
購入される方も少なくないのかなと思います。
特に首都圏で、都内通勤の方々は、あり得る選択肢になってきます。
ここでは、「省エネ等級最高等級」の説明が必要かと思います。知っておく必要があります。
省エネ最高等級と聞くと、いかにも省エネ性能に優れている家に聞こえます。
断熱等級4（最高等級）
次世代省エネルギー基準（住宅の省エネルギー基準）というものがあります。
1999年（平成11年）に出来た省エネの基準です。
当時Q値で表されてました。Q値2.7が省エネ基準です。（換気による熱の損失が計算されている数値です）
今から23年前の基準です。
2013年（平成25年）に基準が改正され、Ua値で表すようになりました。
基準値は、1999年から変わらず、表す値が変わっただけです。
Q値2.7＝Ua値0.87です。
しかもUa値は、Q値で計算される換気による熱損失の計算がされません。
今から23年前に出来た基準を未だに使用していて、
Ua値は、熱損失の計算がされていないので、23年前の基準より緩くなっていると言えないでしょうか？
Q値2.7＝Ua値0.87を省エネ等級最高等級として宣伝しているわけです。
Q値は、冷暖房費に直結しますので、実例でご紹介するのが、わかりやすいと思いますので
一例としてご紹介します。
私の知り合いの方が、新築の建売を購入しました。「省エネ等級最高等級」です。
家族4人でお住まいで2F建て、32坪の家です。お子さんは、男の子二人 成人と高校生。
お住まいになった初年度の年間の電気代が21万円（1万7500円/月）
別でガス代が年間8万4000円。合計で29万4000円 （2万4500円/月）
お風呂はガスで沸かすそうですが、お風呂にお湯を貯めてもすぐに冷めて追い炊きが必要なので、節約の為、お湯を貯めていないそうです。
これ、省エネ最高等級の断熱性の家の現実の電気代・ガス代です。
勿論、エアコンも暑い時、寒い時につける間欠運転でこの電気代です。奥様もお仕事されていますので、平日の昼間は、エアコン等使用していません。
我が家は、30坪、2F建て 4人家族。中1（男）、小3（女）。
高気密高断熱住宅で、メーカーさんの公表値は、Q値0.51、Ua値0.25
我が家は、Ua値0.32 気密測定は結果は、0.5でした。
築2年の中古住宅なので、私は、オール電化希望ですが、お建てになった方は、
ガスも採用されています。
エアコンが5台ついていますが、6月～9月は、1Fリビングのエアコンと2F子供部屋のエアコンを24時間連続運転（つけっ放し）で生活しています。
11月~5月はエアコンは一切使わず、全館床暖房（1Fも2Fも廊下もお風呂もトイレも脱衣所も）で生活しています。
初年度の年間の電気代が8万7000円（7270円/月）
ガス代が年間12万2000円。合計で20万9000円 （1万7400円/月）
お建てになった方に、何でガス採用したんですかー！って悔みますが、中古だからしょうがないです。
このように、我が家の実例と、「省エネ最高等級」の実例を比較していただけると、
省エネ最高等級の家でも、冬暖かくて、夏涼しいとか、光熱費を抑えられる家を希望される方には
選択肢としては、候補から外した方が良いことになります。
次世代省エネルギー基準をご紹介しましたが、その上のランクとして
ZEH（ゼッチ）基準やHEAT20の基準があります。
断熱等級4（最高等級）⇒低炭素⇒ZEH⇒HEAT20⇒G1⇒G2⇒G3とグレード基準があります。
G3が一番高い断熱性です。
前項の注文住宅でもご紹介していますが、
イニシャルコストは、建売住宅圧倒的に低価格です。
しかし、ランニングコスト、メンテナンスコスト、トータルで考えて選択する必要があります。
マンション
マンションも戸建住宅（建売）と同じで、間取りの変更は、出来ないですから、ご自身の理想に近い
物件が見つかるか？
収納スペースに困る方、コンセントなど電気設備の不足に困る方が多いです。
光熱費を抑える暖かい、寒いについては、
マンション環境性能表示というものはありますが、数値的な具体的なものはありません。
固定観念で「マンションは暑い・寒いは、あまり気にしなても大丈夫」と初めから思っている方
多くないでしょうか。
マンションは、立地やロケーションで選ぶ方も少なくないのかと思います。
転勤が多いお仕事の方や将来的に売却を視野に入れる方もマンション選択があります。
果たして、現在の不満と希望や要望がどれほどマンションを選択することで、解消されるかは
私個人的には疑問ですが、
各ご家庭の事情もあると思いますので・・・
戸建住宅とマンション比較は、
注文住宅とマンションでは、価格帯は、土地を購入する注文住宅が全体予算が上がります。
勿論、建てる家のグレードによって調整できますが、快適性は全て建物から得られることが多いので
建物予算を削ると、毎日の生活へのストレスにもつながっていく可能性があるので避けたいです。
そうすると建売住宅とマンション比較になりますが、
建売住宅は、前項で紹介している通りです。
加えてマンションは、断熱性などの明確な数値化されているものを広告している物件は、
見当たりません。
マンション（購入価格 5000万円）の場合
住宅ローン＋（管理費＋修繕積立金＋駐車場代）＝月々の支払い
（）内は、購入エリアによって差がありますが、
管理費1万円+修繕積立金1万5000円+駐車場代1万円＝3万5000円/月ぐらいが平均でしょうか？
ご自身の購入エリアで検索されてみてください。
3万5000円×12カ月＝42万円/年 42万円×30年＝1260万円です。
管理費・修繕積立金・駐車場代の価格変動もあると思いますが、
5000万円で購入しますが、実際には1260万円プラスした、6260万円です。
30年間住んだ場合の光熱費等を抜いた、トータルコストです。
住宅ローンは、35年で借りる方が多いですので、35年で住宅ローンが終了しても
管理費・修繕積立金・駐車場代は、払い続けることになります。
マンションのメリットは、修繕積立金を払っていれば、特に自分で何か修繕する費用を出す事は
ありませんが、
戸建住宅は、自分で修繕する必要がありますので、修繕積立として
15000円×12カ月＝18万円 18万円×10年=180万円
購入して10年でメンテナンスをする時期と考えると、月15000円積み立てておくと
十分と思いますので、メンテナンス費用を抑えられる住宅を選ぶのは必須ですね。
マンションを選択される方も都心部ですと非常に多いです。
それぞれのご家庭での事情を考慮しながらの選択ですが、マンションを選択する際の
知っておく内容として押さえておきたいところです。
中古物件
中古物件は、色々考え方あるかと思います。
我が家も中古住宅を購入しています。
- そのまま居住する（戸建・マンション）
- 立地が気に入っているので、中古物件を購入して、将来的に建替えをする予定
- リフォームして住む（戸建・マンション）
1の場合は、どのメーカー・工務店が建てた、どのグレードの家なのか？
築年数重要です。特に木造の戸建は、築年数とメンテナンスを行っているか？等々です。
これまでに、戸建住宅の知っておくべきことをお伝えしてきていますので、何となくお判りいただけるかと思いますが、
中古住宅は、危険が潜んでいます。
我が家の場合は、中古戸建を選択しましたが、
築2年でした。
確りしたハウスメーカーで建てられていて、耐震性・耐久性も問題ありません。
断熱性は、HEAT20のG2グレードに相当します。気密性も計測されています。
窓も3重サッシ。外壁もタイル張りで将来的なメンテナンス費用もかなり抑えられる事が、
わかっていた上で購入しています。
我が家の中古住宅は相当ラッキーなタイミングで現れてくれた物件です。
マンションはどうでしょう？
1のケースが多いと思います。
3のケースは、築年数が20年30年と経過している物件を購入して
内装をリノベーションして住む方が圧倒的かと思います。
住宅（戸建・マンション）は、他の買い物と違って、長年利用するものです。
選択する際に、何年間住む予定か？を考えて、購入する必要があります。
私の知り合いで、築30年の木造の住宅をに購入した方がいます。40代後半の方です。
特に購入された家のことの詳しい情報は知りませんが、
どのメーカーで建てられた、どのグレードの家なのか？
メンテナンスされてきての築30年なのか？
生涯と考えると、人の寿命はわかりませんが、40~50年築30年の家は、
築70~80年になります。
2の選択をされたんだと願っております。
中古物件の戸建については、2以外は、相当気を付けてご選択をお願いします。
当たり前ですが、忘れがちな事として、中古物件を選択する際の考え方として、
築10年の物件は、10年前の考え方や制度で建てられています。
築20年は20年前。築30年は30年前。
リノベーションで中身や外装などの見た目は変えられますが、構造体は、戸建もマンションも
変えられません。
人間も年齢と主に老いていきます。30代の方が生まれたての肌には戻れません。
建築物も同じです。
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